Можно ли в одностороннем порядке отказаться от договора аренды?

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договора аренды в одностороннем порядке и какие могут быть последствия данных действий.
Один из таких случаев был рассмотрен арбитражными судами.
Суть спора в следующем: между комбинатом (наймодатель) и обществом (нанимателем) был заключен договор аренды недвижимости (нежилых помещений) на 15 лет. Цена договора складывалась из трех видов арендной платы: базовой, переменной и постоянной. Постоянная арендная плата составляла 282344руб. 44 коп. в месяц и должна быть внесена за весь срок аренды единым авансовым платежом в сумме 50822033 р. 90 коп.
По условиям договора наниматель мог осуществить односторонний отказ от договора, уведомив наймодателя о его расторжении минимум за три месяца, направив соответствующее уведомление.
В этом случае уплаченная авансом постоянная арендная плата оставалась у наймодателя как штраф.
Через четыре года наниматель принял решение об одностороннем отказе от договора. Не видя оснований для удержания наймодателем суммы постоянной арендной платы, наниматель обратился в арбитражный суд за ее взысканием.
В суде первой инстанции, исковые требования нанимателя удовлетворены частично, апелляционная инстанция данное решение поддержала.
Однако, окружной арбитражный суд, отменив решение судов первой и апелляционной инстанций, отказал истцу во взыскании с наймодателя спорной суммы.
Свою очередь, Верховный суд РФ все вышеперечисленные решения отменил, а дело направил на новое рассмотрение в первую инстанцию по следующим основаниям:
Пункт 14 Постановления пленума ВС РФ № 54 устанавливает, что реализуя свое правомочие на односторонний отказ от договора, сторона обязательства должна действовать добросовестно, учитывая права и интересы контрагента. Несоблюдение данного условия, делает возможной утрату права на защиту данного интереса в судебном порядке полностью или в части, даже признать односторонний отказ от договора недействительным.
Следовательно, в случае одностороннего отказа от исполнения сделки, решающее значение имеет соблюдение отказавшейся стороной принципа добросовестности, поэтому, вопрос о размере сумм подлежащих выплате решается судом исходя из этого индивидуально в каждом конкретном случае.
В п. 16 того же постановления сказано, что при установлении несоразмерности установленной суммы неблагоприятным последствиям наступившим для контрагента, суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично.
Суд второй, апелляционной, инстанции усмотрел наличие оснований для снижения спорной суммы за одностороннее расторжение договора в том, что стороны договорились о единовременном внесении арендного платежа, размер которого составляет львиную долю общей суммы арендных платежей за весь период. Поскольку отказ от договора произошел уже по истечении четырех месяцев и сумма, удержанная наймодателем, не сопоставима с непродолжительным периодом пользования имуществом.
Одновременно, апелляционная инстанция, не изменив решение первой инстанции по существу, во исполнение ст. 333 ГК РК, признала спорную сумму штрафом, таким образом, взыскивая с ответчика сумму меньшую заявленной более чем в пять раз.
В сложившейся ситуации, не удалось достичь баланса интересов контрагентов, т.к. размер взысканной суммы не компенсируют ответчику последствия одностороннего отказа от договора истцом, поэтому Верховный суд отменил решения нижестоящих судов.