Прекращается ли договор аренды при выделе земельного участка?

Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

В судах рассматривалось дело по спору между Обществом – арендатором сельскохозяйственного земельного участка и владельцами этого участка – Арендодателями. Множественность на стороне арендодателя обусловлена тем, что земля находилась в общей долевой собственности участников. Спор возник после того, как четыре долевых собственника осуществили выдел своих долей и образовался новый участок с такой же формой права собственности.
Арендатор, заинтересованный в продолжении арендных отношений, сделал попытку на основании ранее заключенного договора аренды осуществить в ЕГРН регистрацию обременения арендой нового участка одновременно с регистрацией прав на него владельцами, однако получил отказ с предложением заключить с последними новый договор аренды.
После получения отказа Общество было вынуждено обратиться в судебные органы за защитой прав. Не смотря на кажущуюся очевидность нарушения прав арендатора, суды и первой и апелляционной инстанций требования истца не поддержали. Более того, и арбитражный суд округа согласился с предыдущими решениями. Отказывая, суды рекомендовали истцу заключить новый договор аренды, опираясь на п. ст. 11.8 Земельного кодекса.
Продолжив защищать свои права, Общество обратилось в Верховный суд, который указал, что в соответствии с п. 5 ст. 14 Закона РФ Об обороте земель с/х назначения, участник, владеющий участком на праве общей долевой собственности, не согласный на заключение договора аренды земельного участка может осуществить выдел своей доли и распорядиться ею как ему необходимо. При этом, согласие арендатора, если таковой имеется, не требуется.
Как выяснено ВС из материалов дела, выбывшие собственники, до момента своего выбытия, дали согласие на передачу истцу в аренду исходного земельного участка. Данное обстоятельство, при рассмотрении дела и вынесении решения об отказе в исковых требованиях обществу не было принято во внимание. Суды, не дав должной оценки данному факту, одобрили прекращение договора аренды в отношении доли выделенной четверым выбывшим собственникам.
Между тем, п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса предоставляет арендатору гарантию в случае если происходит подобная ситуация, когда в отношении земельного участка, как предмета договора аренды, происходят какие-либо юридические преобразования. Данная норма позволяет арендатору продолжить арендные отношения по поводу данного участка, вместо их прекращения.
Такая позиция впервые была сформулирована ВС РФ 17.11.15г., когда имел место первый прецедент, который с тех пор применялся в подобных спорах регулярно. В последствии, в ЗК РФ были внесены соответствующие изменения, вытекающие из описанного прецедента. Теперь, если лицо вступило в арендные отношения по поводу использования земельного участка, из которого в период действия договора был образован другой участок, арендатор продолжает арендные отношения, либо возобновляет их без постановки каких-либо дополнительных условий (участие в аукционах, конкурсах). Кроме того, ни гражданское, ни земельное законодательство не содержит нормы, по которой, арендные отношения по поводу земельного участка прекращаются, если произошел выдел нового участка из исходного.
Порядок регистрации обременений связанных с продолжением арендных отношений после выделения из исходного арендованного нового участка урегулирован Законом о регистрации недвижимости и состоит в регистрации обременений арендой вместе с регистрацией обновленного статуса участка и его выделенной части.

Определение N 303-КГ18-21258