Адвокат по гражданским делам

Когда можно отказаться от договора долевого строительства?

Если после проведения экспертизы становится ясно, что спорное помещение нельзя использовать по назначению, от договора долевого участия можно отказаться.

Законодательством предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора, в случае с договором долевого участия основанием для отказа может послужить обнаружение существенных недостатков у жилого дома.
В рамках договора со стороны участника возникает обязанность по оплате стоимости жилищной площади, со стороны застройщика построить объект и передать в собственность участникам. Все было бы просто, если бы встречались добросовестные застройщики.
При строительстве жилищного дома застройщиком был допущен ряд нарушений, которые привели к существенным недостаткам помещения. При осмотре помещения все выявленные недочеты были зафиксированы в акте приема-передачи помещения. Однако, застройщик отказался от устранения недостатков. При проведение экспертизы стало понятно, что спорное помещение нельзя использовать по назначению.
В определение № 47-КГ18-14 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации обосновала законность одностороннего отказа от договора долевого участия.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» у застройщика существует прямая обязанность передать участнику долевого строительства жилищную площадь, которая будет соответствовать условиям договора, а также отвечать всем обязательным требованиям.
В случае если застройщик нарушает указанные условии и не устраняет выявленные нарушения, то участник имеет законное право на односторонний отказ от договора долевого строительства и на полное денежное возмещение. В случае обращения в суд также можно взыскать штраф, судебные расходы и моральную компенсацию.

Могут ли снести самовольную пристройку к дому?

Права лица, нарушенные самовольным строительством, должны защищаться вплоть до восстановления первоначального положения, имевшего место до нарушения его интересов.

В суде рассматривалось дело по обращению К. к соседям по дому Ж.Б. и Ж.Л. Дом, в котором проживают стороны представляет собой культурную ценность, является памятником. К фасаду дома ответчики самовольно пристроили помещение, которое покрыто кровлей без снегозадержателей, что явилось причиной систематического обвала снега и льда с крыши ответчиков на дорожку, ведущую к входу в квартиру истца.
Двор общего дома ответчики завалили строительными отходами, что привело к сильному перепаду высот тротуара и двора, а это травмоопасно, особенно учитывая престарелый возраст истца. Требования истца состояли в установке снегозадержателей на крыше ответчика и уборке строительного мусора со двора истца.
Суд первой инстанции на основе ст. 36, 37, 39 ЖК РФ, требования истца отверг, указав, что законодательство не содержит требований об обязательной установке указанных конструкций, тем более за счет только одного из жильцов многоквартирного дома, хоть даже проблемный участок крыши находится над его квартирой.
ВС РФ признал требования истца подлежащими удовлетворению по следующим причинам:
Верховным судом подчеркнуто, что пристройку ответчики возвели самовольно для собственных нужд, что ранее признано в другом судебном заседании, когда К. требовала сноса пристройки, как не соответствующей культурно-историческому статусу дома. Также К. просила заменить покрытие крыши на шифер, т.к. сход снега с металлочерепицы угрожает безопасности К. Требования К. судом были отклонены.
Ч. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит, что крыша в данном многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем жильцам, которые в силу ч. 1 ст. 39 того же нормативного акта несут бремя расходов на ее содержание.
По нормам гражданского законодательства собственник вправе требовать устранения любых нарушений своих прав, даже если они не лишают его владения имуществом, а одним из способов защиты прав собственника является возврат в положение до нарушения права и запрет действий его нарушающих.
Все приведенные нормы в совокупности с учетом самовольности пристройки означают, что у жильцов дома не возникает обязанности по содержанию имущества, возведенного без их согласия и не для общего пользования.
Права лица, нарушенные самовольным строительством, должны защищаться вплоть до восстановления первоначального положения, имевшего место до нарушения его интересов.
Учитывая все приведенные нормы права и обстоятельства дела, суд удовлетворил требования истца, согласившись с тем, что недопустимо оставить без удовлетворения требования лица, жизни и здоровью которого угрожает самовольно возведенный объект или его части.

Кому принадлежит недостроенная квартира при банкротстве строительной компании?

В случае признания банкротом застройщика, при обязанности достроить объект другим застройщиком, право собственности на квартиру принадлежит дольщику.

Распространенным случаем становит ситуация, в которой право собственника на защиту при ликвидации строительной компании ставится под сомнение.
Приобретая жилищную площадь, вы подвергаете себя определенным рискам.
Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру у застройщика №1 на этапе строительства, денежные обязательства исполнили. Но тут становится известно, что компания застройщика №1 признана банкротом и ликвидирована. Права на дальнейшее строительство переходят к новому застройщику №2. После чего он ставит под вопрос ваше признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В определение № 89-КГ16-10 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указал на следующее толкование.
Согласно ст.ст. 382,384 ГК РФ при применении уступки права требования, существо первоначальный условий сделки не изменяются.
Застройщик взял на себя обязанность построить многоквартирный дом и передать в собственность участникам строительства. Компания - застройщик имеет право привлекать третьих лиц для строительства.
Утверждение о том, что строительство объекта не закончено, не может ставить под сомнение признания права собственности участника. Являясь стороной договора, участник оплатил полную стоимость жилищной площади. Из чего следует, что право собственность на объект возникло в момент, когда участник выполнил со своей стороны обязанности.
Таким образом, оказавшись в ситуацию, когда компания застройщика признана банкротом, а обязанность достроить объект перешла другому застройщику, возможность признания права собственности за покупателем оспариванию не подлежит.

Когда может быть выплачена денежная компенсация за долю в имуществе?

В силу ст. 252 ГК, суд может установить выдел доли и выплату компенсации без получения его согласия, если собственники докажут, что при незначительности доли в общем имуществе у собственника также отсутствует существенный интерес в пользовании объектом собственности.

Истец Б. и ответчик Д. на праве общей долевой собственности, совместно с третьими лицами О., Р.и Ю., владели квартирой общей площадью 44.8 м2. Доля истца составляла 58/100, а доля ответчика – 7/100. В суде рассматривался спор по требованию Б. о признании доли ответчика незначительной и прекращения его права собственности в отношении своей доли с выплатой компенсации за нее. Выплату компенсации истец брал на себя. Истец пояснила, что доля у ответчика образовалась в результате принятия наследства по праву представления, но интереса в проживании или ином использовании доли ответчик не имеет, проживает в другом городе, бремя содержания общей квартиры не несет.
Со стороны ответчика заявление о выделении его доли в каком-либо виде не поступало, поэтому судами первой и апелляционной инстанций были вынесены постановления об отказе в удовлетворении исковых требований.
Коллегия по гражданским делам ВС усмотрела основания для отмены актов предыдущих и изложила их следующим образом:
В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе требовать выдела в натуре принадлежащей ему части имущества от остальных собственников. Если выдел в натуре осуществить невозможно, в судебном порядке возможно обязать остальных владельцев выплатить выбывающему собственнику компенсацию. В силу ст. 252 ГК, суд может установить выдел доли и выплату компенсации без получения его согласия, если собственники докажут, что при незначительности доли в общем имуществе у собственника также отсутствует существенный интерес в пользовании объектом собственности. После таких преобразований лицо больше не является собственником общего имущества.
Не следует забывать, что такие меры являются исключительными, применяются судами после всестороннего исследования обстоятельств дела и допускаются в случае усмотрения судом существенного нарушения прав других собственников. Так же обязанностью суда является выяснить степень нуждаемости во владении и пользовании общим имуществом лиц заявивших требовании о выводе собственника с незначительной долей в свою пользу. Должны быть выяснены жизненные обстоятельства заявителя, собраны сведения о состоянии его здоровья, составе семьи, трудоспособности и т.д., чтобы исключить злоупотребление правом. Этим вопросам посвящены нормы п. 36 постановления Пленума ВСN 6 и Пленума ВАС N 8 .
Поскольку требования данного акта ВС не выполнены, необходимые сведения не собраны и не исследованы, Верховным Судом принято решение о направлении дела на новое рассмотрение судом апелляционной инстанции, отменив ранее принятые решения.

Определение N 46-КГ16-8

Можно ли увеличить долю собственника, улучшившего недвижимое имущество?

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения недвижимого имущества с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве собственности.

Истец и ответчик владели помещением на праве общей долевой собственности. Истец владел 1/5, а ответчик 4/5 помещения. Между участниками был заключен договор, устанавливающий порядок реализации прав и обязанностей собственников. В числе прочих, за собственником, владеющим меньшей частью, при внесении неотделимых улучшений в общее имущество была закреплена обязанность согласовывать их со вторым собственником.
Собственник меньшей доли, произвел некоторые работы по реконструкции общего имущества, в результате чего общая площадь помещения значительно увеличилась, однако право общей долевой собственности после перерегистрации объекта зарегистрировано в прежних долях. Посчитав, что проведенная реконструкция, и как ее следствие, увеличение площади помещения первым собственником, дает ему право на перерасчет его доли в сторону увеличения, он обратился в арбитражный суд в качестве истца с требованиями ко второму собственнику о перераспределении долей.
Арбитражный суд отказал истцу в его требованиях, опираясь на ст.ст. 245, 247 ГК указав на отсутствие соглашения сторон о перераспределении долей.
Истец обратился в апелляционную инстанцию за обжалованием. Постановлением суда 2 инстанции первоначальное решение отменено, и требования истца удовлетворены т.к. суд усмотрел в действиях лица поведение добросовестного собственника попадающее под действие норм ГК об общей долевой собственности.
АС Округа последнее решение отменил оставив решение суда 1 инстанции в силе.
ВС РФ отменил акты суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа, поддержав определение суда апелляционной инстанции по следующим основаниям:
Положения ст.ст. 245, 247 ГК РФ устанавливают право собственника на перерасчет его доли в случае произведения улучшений общего имущества, носящих неотделимый характер. Но по требованиям тех же норм ГК улучшения должны быть согласованы с другим собственником и не выходить за рамки соглашения о совместном использовании имущества.
Коллегия ВС РФ справедливо усмотрела, что сторонами не предусмотрены иные, чем перераспределение долей, последствия неотделимых улучшений произведенным одним участником. Поэтому, в силу п.3 ст 245, истец имеет право на увеличение доли в имуществе. Решения судов об отказе истцу в удовлетворении притязаний нарушают его права, как участника долевой собственности улучшившего имущество ведь в результате этого улучшения доля второго собственника также выросла.
Также в пользу позиции Верховного суда, удовлетворившего требования истца, свидетельствует и то, что норма ГК РФ устанавливает правоту истца при выполнении улучшений общего имущества носящих неотделимый характер, одним участником долевой собственности, при этом соблюдая установленный ранее порядок пользования общим имуществом.
Определение N 308-ЭС16-10315

Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

В общей долевой собственности бывших супругов находилась однокомнатная квартира приобретенная ими в период нахождения в браке. Каждый из супругов после развода владел долей в ½ от квартиры. В момент регистрации права собственности за бывшими супругами квартира находилась в состоянии черновой отделки. К проживанию пригодна не была. Ремонт, приведший квартиру в состояние пригодное для проживания, был произведен истцом за свой счет. Истец М.Э. в судебном порядке попытался взыскать с ответчицы М. часть своих расходов, пропорциональную ее доле, на улучшение общего имущества, расходы на уплату коммунальных платежей и расходы по уплате судебных издержек.
Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требований истца отказали, по причине того, что последним не были представлены доказательства согласования с бывшей супругой деталей ремонта квартиры, а платежные документы, приобщенные к материалам дела, не подтверждают факты расходов именно на ремонт общей квартиры.
ВС РФ с решениями по делу не согласился в связи с тем, что усмотрел в действиях истца по ремонту квартиры действия в интересах ответчика без поручения в соответствии с п. 1 ст. 980 ГК РФ. Соответственно смыслу указанной нормы, истец, совершая действия по приведению квартиры в состояние пригодное для проживания, преследовал цель не только улучшения своего положения, но и положения ответчика. Суды 1 и 2 инстанций такие мотивы истца не установили и добросовестность его действий во внимание не приняли.
Также, в соответствии с положениями ст. 210 ГК собственники обязаны содержать свое имущество и нести все расходы, связанные с ним. Порядок совместного владения имуществом устанавливается соглашением собственников или судом. Расходы и издержки распределяются между общими собственниками пропорционально их долям.
В рассматриваемом случае, приведя квартиру переданную сторонам в черновой отделке в состояние позволяющее использовать ее по назначению одновременно является реализацией этим собственником правомочия владения этим имуществом и понесением расходов на его содержание.
Также судом установлено, что после ремонта общей квартиры, произведенным истцом, ответчица по решению суда была вселена в нее и зарегистрирована в ней, как по месту проживания. М.Э. обязали передать ей ключи и не препятствовать проживанию со всеми вытекающими из этого правомочиями.
Суду стало известно, что истец и ответчик не достигли согласия в вопросах произведения ремонта общей квартиры, но это не освобождает ответчицу от несения части расходов на ремонт и содержание общей квартиры.

Определение N 11-КГ17-37