Сделки и споры о недвижимости
ЗАДАТЬ ВОПРОС

Адвокат по недвижимости


Как адвокат (юрист) по недвижимости, я представляю интересы доверителей в судах при возникновении споров о правах на недвижимость в наследственных делах, при оспаривании сделок купли-продажи, дарения жилья, земельных участков, других операций с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью

К сделкам с недвижимостью необходимо подходить серьезно и ответственно, учитывая важность самой недвижимости. В случае заключения сделки с недобросовестным приобретателем, продавцов, арендатором или арендодателем недвижимости, а также в случае обмена и получении недвижимости в наследство без учета юридических аспектов, человек может лишиться как права на такое имущество, так и самого недвижимого имущества. Поэтому так важно в вопросах, касающихся недвижимости, своевременно обратиться к юристу по недвижимости.


Споры о недвижимости

  • Споры о праве на недвижимость между наследниками.
  • Оспаривание сделок купли-продажи, дарения, аренды.

Практически всегда необходимость оспаривание сделки с недвижимостью возникает уже после её исполнения. Например, при покупке недвижимости, находящейся в залоге или под арестом. При подобном развитии событий также необходим юрист по недвижимости, который поможет в сборе и составлении необходимых документов для оспаривания сделки, проконсультирует по вопросам, касающимся всей процедуры оспаривания, а также при необходимости будет представлять интересы в суде. Следует учитывать, что при оспаривании сделок, в том числе при оспаривании сделок с недвижимостью в суде, истцу необходимо доказать не только формальное нарушение закона, допущенное при заключении сделки, но и фактические неблагоприятные последствия, которые он реально получил в силу заключения сделки.


Судебная практика по спорам о недвижимости


Когда может быть выплачена денежная компенсация за долю в имуществе?

В силу ст. 252 ГК, суд может установить выдел доли и выплату компенсации без получения его согласия, если собственники докажут, что при незначительности доли в общем имуществе у собственника также отсутствует существенный интерес в пользовании объектом собственности.

Истец Б. и ответчик Д. на праве общей долевой собственности, совместно с третьими лицами О., Р.и Ю., владели квартирой общей площадью 44.8 м2. Доля истца составляла 58/100, а доля ответчика – 7/100. В суде рассматривался спор по требованию Б. о признании доли ответчика незначительной и прекращения его права собственности в отношении своей доли с выплатой компенсации за нее. Выплату компенсации истец брал на себя. Истец пояснила, что доля у ответчика образовалась в результате принятия наследства по праву представления, но интереса в проживании или ином использовании доли ответчик не имеет, проживает в другом городе, бремя содержания общей квартиры не несет.
Со стороны ответчика заявление о выделении его доли в каком-либо виде не поступало, поэтому судами первой и апелляционной инстанций были вынесены постановления об отказе в удовлетворении исковых требований.
Коллегия по гражданским делам ВС усмотрела основания для отмены актов предыдущих и изложила их следующим образом:
В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе требовать выдела в натуре принадлежащей ему части имущества от остальных собственников. Если выдел в натуре осуществить невозможно, в судебном порядке возможно обязать остальных владельцев выплатить выбывающему собственнику компенсацию. В силу ст. 252 ГК, суд может установить выдел доли и выплату компенсации без получения его согласия, если собственники докажут, что при незначительности доли в общем имуществе у собственника также отсутствует существенный интерес в пользовании объектом собственности. После таких преобразований лицо больше не является собственником общего имущества.
Не следует забывать, что такие меры являются исключительными, применяются судами после всестороннего исследования обстоятельств дела и допускаются в случае усмотрения судом существенного нарушения прав других собственников. Так же обязанностью суда является выяснить степень нуждаемости во владении и пользовании общим имуществом лиц заявивших требовании о выводе собственника с незначительной долей в свою пользу. Должны быть выяснены жизненные обстоятельства заявителя, собраны сведения о состоянии его здоровья, составе семьи, трудоспособности и т.д., чтобы исключить злоупотребление правом. Этим вопросам посвящены нормы п. 36 постановления Пленума ВСN 6 и Пленума ВАС N 8 .
Поскольку требования данного акта ВС не выполнены, необходимые сведения не собраны и не исследованы, Верховным Судом принято решение о направлении дела на новое рассмотрение судом апелляционной инстанции, отменив ранее принятые решения.

Определение N 46-КГ16-8

Можно ли увеличить долю собственника, улучшившего недвижимое имущество?

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения недвижимого имущества с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве собственности.

Истец и ответчик владели помещением на праве общей долевой собственности. Истец владел 1/5, а ответчик 4/5 помещения. Между участниками был заключен договор, устанавливающий порядок реализации прав и обязанностей собственников. В числе прочих, за собственником, владеющим меньшей частью, при внесении неотделимых улучшений в общее имущество была закреплена обязанность согласовывать их со вторым собственником.
Собственник меньшей доли, произвел некоторые работы по реконструкции общего имущества, в результате чего общая площадь помещения значительно увеличилась, однако право общей долевой собственности после перерегистрации объекта зарегистрировано в прежних долях. Посчитав, что проведенная реконструкция, и как ее следствие, увеличение площади помещения первым собственником, дает ему право на перерасчет его доли в сторону увеличения, он обратился в арбитражный суд в качестве истца с требованиями ко второму собственнику о перераспределении долей.
Арбитражный суд отказал истцу в его требованиях, опираясь на ст.ст. 245, 247 ГК указав на отсутствие соглашения сторон о перераспределении долей.
Истец обратился в апелляционную инстанцию за обжалованием. Постановлением суда 2 инстанции первоначальное решение отменено, и требования истца удовлетворены т.к. суд усмотрел в действиях лица поведение добросовестного собственника попадающее под действие норм ГК об общей долевой собственности.
АС Округа последнее решение отменил оставив решение суда 1 инстанции в силе.
ВС РФ отменил акты суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа, поддержав определение суда апелляционной инстанции по следующим основаниям:
Положения ст.ст. 245, 247 ГК РФ устанавливают право собственника на перерасчет его доли в случае произведения улучшений общего имущества, носящих неотделимый характер. Но по требованиям тех же норм ГК улучшения должны быть согласованы с другим собственником и не выходить за рамки соглашения о совместном использовании имущества.
Коллегия ВС РФ справедливо усмотрела, что сторонами не предусмотрены иные, чем перераспределение долей, последствия неотделимых улучшений произведенным одним участником. Поэтому, в силу п.3 ст 245, истец имеет право на увеличение доли в имуществе. Решения судов об отказе истцу в удовлетворении притязаний нарушают его права, как участника долевой собственности улучшившего имущество ведь в результате этого улучшения доля второго собственника также выросла.
Также в пользу позиции Верховного суда, удовлетворившего требования истца, свидетельствует и то, что норма ГК РФ устанавливает правоту истца при выполнении улучшений общего имущества носящих неотделимый характер, одним участником долевой собственности, при этом соблюдая установленный ранее порядок пользования общим имуществом.
Определение N 308-ЭС16-10315

Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

В общей долевой собственности бывших супругов находилась однокомнатная квартира приобретенная ими в период нахождения в браке. Каждый из супругов после развода владел долей в ½ от квартиры. В момент регистрации права собственности за бывшими супругами квартира находилась в состоянии черновой отделки. К проживанию пригодна не была. Ремонт, приведший квартиру в состояние пригодное для проживания, был произведен истцом за свой счет. Истец М.Э. в судебном порядке попытался взыскать с ответчицы М. часть своих расходов, пропорциональную ее доле, на улучшение общего имущества, расходы на уплату коммунальных платежей и расходы по уплате судебных издержек.
Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требований истца отказали, по причине того, что последним не были представлены доказательства согласования с бывшей супругой деталей ремонта квартиры, а платежные документы, приобщенные к материалам дела, не подтверждают факты расходов именно на ремонт общей квартиры.
ВС РФ с решениями по делу не согласился в связи с тем, что усмотрел в действиях истца по ремонту квартиры действия в интересах ответчика без поручения в соответствии с п. 1 ст. 980 ГК РФ. Соответственно смыслу указанной нормы, истец, совершая действия по приведению квартиры в состояние пригодное для проживания, преследовал цель не только улучшения своего положения, но и положения ответчика. Суды 1 и 2 инстанций такие мотивы истца не установили и добросовестность его действий во внимание не приняли.
Также, в соответствии с положениями ст. 210 ГК собственники обязаны содержать свое имущество и нести все расходы, связанные с ним. Порядок совместного владения имуществом устанавливается соглашением собственников или судом. Расходы и издержки распределяются между общими собственниками пропорционально их долям.
В рассматриваемом случае, приведя квартиру переданную сторонам в черновой отделке в состояние позволяющее использовать ее по назначению одновременно является реализацией этим собственником правомочия владения этим имуществом и понесением расходов на его содержание.
Также судом установлено, что после ремонта общей квартиры, произведенным истцом, ответчица по решению суда была вселена в нее и зарегистрирована в ней, как по месту проживания. М.Э. обязали передать ей ключи и не препятствовать проживанию со всеми вытекающими из этого правомочиями.
Суду стало известно, что истец и ответчик не достигли согласия в вопросах произведения ремонта общей квартиры, но это не освобождает ответчицу от несения части расходов на ремонт и содержание общей квартиры.

Определение N 11-КГ17-37

Адвокат Орлов
Александр Валериевич


адвокат Орлов А.В..jpg

Два высших образования.

Более 20 лет юридической практики.

Оказал юридическую помощь сотням граждан и юридических лиц.

Неоднократно поощрялся по результатам работы.



Получить консультацию


Образование


  • Кубанский государственный университет, по специальности "Юриспруденция".
  • Кубанский государственный технологический университет, по специальности "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)".

Опыт


  • Юридическая практика с 2000 года.
  • Проходил службу в органах прокуратуры России.
  • Адвокат с 2010 года. Регистрационный номер 23/3841 в реестре адвокатов Краснодарского края. Состою в Краснодарской краевой коллегии адвокатов, филиал № 78 , г. Краснодар



Оказываемая юридическая помощь

  • Юридические консультации.
  • Выдача заключений о перспективах дела.
  • Защита интересов доверителей в государственных органах, на следствии, в суде.
  • Подготовка заявлений, ходатайств, исковых заявлений.
  • Апелляционное и кассационное обжалование судебных решений.
  • Представление интересов в исполнительном производстве.
Получить помощь